במהלך קורס נדל"ן שעשיתי אי שם בשנת 2009 חזר המרצה שהתמחה בתחום הפרקטיקה חזר והדגיש שאת הרווח בעסקת נדל"ן עושים כבר בזמן הרכישה.
ואיך עושים את הרווח כבר בזמן הרכישה אתם שואלים? התשובה פשוטה, קונים נכס במחיר הנמוך ממחיר השוק ורצוי במחיר הנמוך בכ – 20 עד 30 אחוז.
נכון, זה לא פשוט, על מנת למצוא נכס במחיר הנמוך בכ – 20 עד 30 אחוז צריך לאתר נכס שהמוכר שלו לחוץ למכור או איזה דירת ירושה שהיורשים שלה זקוקים לכסף או כל קומבינציה אחרת שהבעלים זקוק לכסף וכמובן צריך לדעת מה מחיר השוק.
בחודש יוני 2012 אחרי שכבר רכשתי 3 דירות להשקעה והכרתי די טוב את אזור הקריות, התמקדתי ברחובות מסוימים שנחשבו טובים להשקעה בעיניי וחיפשתי מציאות.
ואכן נפלה לידיי הזדמנות באחד הרחובות הללו, מצאתי דירת 3 חדרים קטנה, כ – 60 מטר ברחוב קק"ל בקרית ביאליק.
כעבור מו"מ קצר רכשתי את הדירה בסכום של 420 אלף ₪.
מאחר שרכשתי את הדירה במחיר הנמוך ב – 20 אחוז ממחיר השוק, עוד לפני מועד חתימת חוזה הרכישה הרשמי פרסמתי את הדירה הן להשכרה והן לרכישה.
מיד לאחר פרסום המודעות החלו הטלפונים, ומשום שאני גר באזור המרכז, במרחק של שעה וחצי נסיעה מקרית ביאליק, התקשיתי לנסוע כל יום להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים והתחלתי לחשוב איך אפשר לייעל את התהליך.
באחת הפעמים באמצע השבוע שנסעתי להראות את הדירה לאנשים שקבעו איתי, הקדמתי להגיע כחצי שעה לפני מועד הפגישה לדירה.
בזמן שהמתנתי הסתובבתי קצת באזור הבניין ופגשתי נער בשנות העשרה שלו משחק בכדור, התחלנו לשוחח, מפה לשם הבנתי שהוא גר בבניין שבו נמצאת הדירה שרכשתי ושהוא לומד בתיכון.
סיפרתי לו שקניתי את הדירה בקומה הראשונה ושאני גר רחוק. אחרי שקיבלתי אישור מהוריו, הצעתי לו שתמורת 500 ₪ אשאיר לו מפתח לדירה וכשאני אסמס לו שיש מישהו שרוצה לראות את הדירה הוא יראה לו אותה.
לא כ"כ חששתי להפקיד את המפתח בידי אדם זר לדירה שזה עתה רכשתי משום שהדירה הייתה ריקה ולא היה שם שום דבר שאפשר להרוס.
אז נכון שהוא היה יכול לארגן שם מסיבות, להשתמש בה כמחסן או כל דבר אחר שלא מצדיק את האמון שנתתי בו אבל איכשהו סמכתי עליו.
עשיתי לו סיבוב קצר בדירה, אמרתי לו היכן לשים דגש, לא לדבר על המחיר ומי שרוצה יותר פרטים שידבר איתי.
וכך היה, אנשים התקשרו אליי, שאלתי מתי נח להם לראות וסימסתי לנער את השעה שהם אמורים להגיע, הוא חיכה להם בדירה.
כעבור מספר שבועות, נמצאו קונים, הדירה שנקנתה בסכום של 420 אלף ₪ נמכרה תוך זמן קצר בסכום של 505 אלף ₪.
אז נכון, לא מדובר באיזה אקזיט מטורף וגם מהרווח הזה ירדו לי כמה אלפים בודדים על מס שבח ושכר טרחה לעו"ד, אבל בסה"כ לא רע לאקזיט ראשון.
הכסף מהמכירה של הנכס הזה שימש כמובן לרכישת נכס אחר!
