The post Afula??? Yes, Afula!!! appeared first on Think Real.

Most seekers will look at real estate brokers as those who will try to cut a share at their expense on the way to buying or selling or renting a property and will try to avoid using them.

I, as a real estate investor, do not look at it that way, in fact, quite the opposite, I look at a broker as an important tool in the game to help get to the coveted property.

In fact, out of dozens of real estate transactions I have made since 2010, I remember that in only two transactions I did not need the assistance of a broker.

A broker who understands exactly what you are looking for, who will not bother you and waste your precious time with apartments that are neither in your budget nor to your taste, who will know how to push when needed, he is an asset, and if he gets you a bargain then in general he is worth every NIS from the 2% he takes and even beyond that (and certainly some brokers presented me with a bargain and asked for 4% NIS).

Because if you do not check the field all day for hours, where you are looking for an investment property, there is no chance that you will find bargains and certainly not on websites (and forget about all the traps that scatter in digital ads, "bargain", "snatch", " for those who understand " and more).

The first investment property I bought, for which I earned 180,000 NIS in a year and a half, I would not have had a chance in life to reach it without Gandhi, the broker. The apartment was not advertised anywhere, it did not have a sign for sale, it reached Gandhi because the owner's father asked him to sell it and they did not have time to market it.

Investors in the real estate market need to know the rules of the game with brokers to get the most out of working with them.

You need to define for them exactly what you are looking for, in what budget, in what area, and if it is a good broker then when the day comes that an apartment will fall into their hands within the parameters you set for them, they will contact you.

From my experience with brokers, not everything was rosy, there was one broker who left a particularly bad taste.

About eight years ago, I was looking for apartments for investment in the Krayot area, and I was in contact with brokers who worked in these areas.

Simultaneously with contacting brokers, I was also looking for apartments in Yad2, one day I met a broker (his name is stored in the system) who showed me an apartment on Hatavor Street in Kiryat Ata.

Of course, the same broker signed me a service delivery form, anyone who has ever received services from a broker knows the form.

This is a form with the details of the recipient of the service (in this case me) and below a block of lines that each line has details about the assets he has shown you.

In the form, I signed, only the first line was complete, with the details of the apartment on Hatavor Street.

Two weeks after seeing the apartment on Hatavor Street, I bought an apartment I found on my own through Yad2 on Mintz Street.

About three weeks after I bought the apartment, the same broker called me and offered me to come and see more apartments, I said thank you and I had already bought an apartment in the area, he was interested and asked which street and what the price was and I answered him.

A week later, I got a call from the same broker who asked me to "throw him a bone" from the same deal I made, I told him he did not deserve it because I did not get help from him in this deal but I will think about it.

A week later, I got a call from him again, telling him I was thinking about it and decided he did not deserve it.

A month later, I received a letter of warning from the law firm that if I did not transfer a sum of NIS 10,000 to him within a month, a lawsuit would be filed against me in court, in addition to the letter, a receipt for the services I signed was attached to the envelope, but to my amazement, it had two properties that were supposedly instructed to me, beyond the apartment on Hatavor Street, there were also the details of the apartment on Mintz Street (which he never showed me).

In the lawsuit in court, I won of course, but the moral of the story is when you sign a form of receipt of services from a broker, mark with X all the blank lines.

The post Real estate brokers appeared first on Think Real.

An asset that is a bargain is the dream of every real estate investor, for which every investor strives, buys an apartment at a low price, makes a quick renovation, and “bang!” sells it at a high price – the so-called exit.

It's nice, only in this way, there are a lot of expenses, running and one big uncertainty.

Anyone who knows the real estate business and tax laws in Israel, (every NIS that goes into your pocket, the state takes some of it), understands that it is very difficult to make exit transactions that will ultimately return you a good profit (and when I speak of a good profit I mean over 100,000 NIS net), after all, this is what we want at the end of the day, after all the headache it requires.

Bargain means the price of a property that is at least 30% lower than the market price.

But even if you found an apartment at a price that is 30% lower than the market price, the road to exit is long and full of expenses. At the time of purchase you are required to pay 8% purchase tax (assuming this is not the first apartment you own), to invest in the renovation another amount of about 100,000 NIS, then in the sale to pay another 25% betterment tax, and I have not yet talked about the costs of attorney's fees in buying and selling and brokerage costs in buying and selling if any, and finding a home remodeler, buying materials, and the time and fuel you spend, all of which will greatly deduct you from the profit in the deal.

If we make a small simulation of an exit transaction, it will be clearer, let's take an example of an apartment whose market price is NIS 1 million, and we closed a deal with a purchase price of NIS 700,000.

Then the list of expenses will look more or less like this:

700,000 NIS The cost of the apartment

56,000 NIS purchase tax

NIS 4,095 (which is NIS 3,500 plus VAT) the cost of attorney's fees for the purchase

NIS 4,095 (which is NIS 3,500 plus VAT) the cost of attorney's fees at the sale

NIS 16,380 (which is NIS 14,000 plus VAT) the cost of a brokerage fee for the purchase

NIS 16,380 (which is NIS 14,000 plus VAT) the cost of a brokerage fee in the sale

NIS 100,000 renovation cost

NIS 2,000 different costs (such as fuel, land registration, municipality and more)

The total amount of expenses 898,950 NIS

You can, of course, save the cost of a broker's fee for a sale and sell it on your own (I do not intentionally lower a broker's fee for a purchase because the chance that he will find you the bargain is immeasurably greater than what you will find yourself), and maybe also a little to reduce the renovation costs, but to exit this type of transaction of about 100,000 NIS, you will have to sell the apartment for 1,040,000 (40,000 NIS above the market price) because at the time of the sale you will have to pay 25% betterment tax (calculated according to 25% of the difference between the sale amount and the purchase amount plus all expenses, i.e. in my example 898,950 NIS if you kept all receipts ).

That is not simple, and the above calculation is based on the fact that we found a buyer immediately (immediately meaning after the renovation is completed), if the sale is not made immediately, for each passing month we will also have to pay property tax.

To make a successful exit deal, there are many components, first, you need to find a bargain (which is the hardest part of the story) and to know that it is a bargain, and you need to do market research.

Market research has several purposes:

• Understand at what price properties with similar characteristics were sold to know that this is a bargain

• Understand for how much the property can be sold after renovation and in what time frame

• Understand who the target audience is

Once the bargain is found, one should take a good look at the apartment (perhaps with a designer) and figure out what to renovate and then bring in a contractor or two to estimate the cost of the renovation.

And at the end of the story, we have to keep our fingers crossed and hope we sell at the price we wanted.

I, as an investor in the real estate market for over a decade, do not believe in exits as a way of working, it can be done once in a while but not as a way of working.

I see investing in real estate as a long-term investment, like a savings plan, assets that you will hold for years, their value will go up, they will give you financial security, passive monthly income, independence from one employer or another, actually control over your life.

The post Bargains and exits in real estate appeared first on Think Real.

I (and maybe it is a character flaw), when I think something is the right thing to do, I mark a goal and do not stop doing everything possible to achieve it, no matter what people say.

So, I started doing homework, focusing on an area (according to the criteria I learned in the course), reading about it online, and checking apartments according to the price range I set for myself on the websites.

Afterward, I moved to the practical side and started the fieldwork, wandering for hours on the streets of that area I defined as a destination, looking at buildings, population and shopping centers, having conversations with locals, and making dozens of phone calls with apartment owners whose apartments have a sale sign.

After feeling I knew them better and less good streets, and knowing the prices in each neighborhood, I decided to meet with brokers.

I met with five brokers who showed me dozens of apartments.

A meeting with one broker eventually brought me the deal I was wishing for; his name was Gandhi I called him about another apartment I saw on Yad2 website.

I called him and introduced myself as a real estate entrepreneur interested in buying an investment property, he asked what price range I was looking for, and we finally arranged to meet after he said he had some properties to show me.

It happened on Friday, we set for 12 noon in Kiryat Bialik, I did not know that this day would mark the big bang, a milestone, a turning point, or any other bombastic description you choose.

Gandhi showed me 3 properties, the property that just made me butterflies in my stomach and intense excitement (which of course I did not show, to not show excitement for later negotiations), was on Dan Street 17 in Kiryat Bialik, a small apartment (about 50 square meters, and in the land registry even less), on the third floor without an elevator, in a building from the 70s (which did not look so good), and I waited to hear from him the price in the hope that I would not be disappointed.

At the end of the visit to the apartment, I went with Gandhi to his office to talk about other things about the apartment, for example, to understand how much they want to sell, whether they have already bought a house to which they will move and more.

At the end of the meeting, Gandhi told me that the asking price was 300,000 NIS since it was already Friday afternoon, we agreed that I would think about it during Saturday and call him on Sunday.

I was all excited and enthusiastic, I stepped into the car, while driving, I started to think how I convince my wife of this amazing deal, after all, she is my life partner…

You see, the apartment did not have a sign for sale, it did not appear on any website and there was no way to know that the apartment was for sale, which means I would never have found it without Gandhi (while having a conversation with him, I realized the owner's father is a friend of him, and he asked him to find a buyer for the property).

On Sunday morning, I called Gandhi and said that I was willing to purchase the property for NIS 270,000 and that he will check the feasibility and, if so, that he will send me a land registry draft of the apartment and a building file.

It did not take Gandhi much time to call me, the next day he called me and tried to raise the price, I was not flexible and stayed at 270 thousand NIS.

The negotiations lasted several more days, I was not willing (at least towards Gandhi) to raise the price of the offer, in the end, they agreed to my offer and Gandhi asked me to give him the name and phone number of an attorney to give him a draft contract.

Since the only real estate attorney I knew was the attorney who taught me the course, so I approached him, asked him what the fee was, and so the first deal got underway.

I will not tell you that I was not afraid to come and sign the contract (alone), and I did not have any second questions and thoughts, but I convinced myself that this was a small amount and that it would pay off in the long run.

In 2011, it was still possible to leverage up to 90 percent of the cost of the apartment (which today is not possible through the banks), so all I had to bring was only NIS 50,000 (equity), which I had from an education fund that was released.

When I received the keys, I started planning a renovation that would not exceed NIS 30,000, the renovation included paint, pipe replacement, flooring, shower, kitchen cabinet, and toilet.

I still remember me and my wife going to a carpenter in the industrial area of the Krayot (Gandhi recommended the carpenter), who built us a kitchen cabinet for NIS 4,000, including transportation and assembly.

After the apartment was renovated, it took about three weeks for a couple of students to move into the apartment for NIS 1,900 a month for a period of a year and a half.

After a year and ten months, I sold the apartment for NIS 430,000, with which I purchased two more apartments.

The post My first investment apartment appeared first on Think Real.

And how can you already make a profit at the time of purchase you ask? The answer is simple, you buy a property at a price lower than the market price and preferably at a price that is about 20 to 30 percent lower.

True, it is not easy, to find a property at a price that is about 20 to 30 percent lower, you need to find a property that the seller wants to sell, or some inheritance apartment whose heirs need money, or any other combination that the owner needs money, and of course know the market price.

In June 2012, after I had already purchased 3 apartments for investment, and knew the Krayot area quite well, I focused on certain streets, which were considered good for investment in my eyes and I was looking for good deals.

Indeed, I had the opportunity on one of these streets, I found a small 3-room apartment, about 60 square meters, on Kakal Street in Kiryat Bialik.

After a short negotiation, I bought the apartment for NIS 420,000.

Since I purchased the apartment at a price 20 percent lower than the market price, even before the date of signing the official purchase contract, I advertised the apartment for both rent and buy.

Immediately after the ads were posted, the phones started, and because I live in the central area, an hour and a half drive from Kiryat Bialik, I had a hard time traveling every day to show the apartment to potential buyers, and I started thinking about how to make the process more efficient.

On one occasion, in the middle of the week, when I went to show the apartment to people I had arranged a meeting with, I arrived about half an hour before the meeting time for the apartment.

While I was waiting, I wandered around the building a bit, and I saw a young boy playing ball, we started talking, and then I realized that he lives in the building where the apartment I bought is, and that he is in high school.

I told him that I had bought the apartment on the first floor and that I lived far away. After I received permission from his parents, I offered him that for 500 NIS I would leave him a key to the apartment, and when I text him that there is someone who wants to see the apartment, he will show it to him.

I was not afraid to entrust the key to a stranger for the apartment I had just purchased, because the apartment was empty, and there was nothing there that could be demolished.

So it's true that he could have organized parties there, used it as a warehouse, or anything else that did not justify the trust I had placed in him, but somehow I trusted him.

I gave him a short tour of the apartment, told him where to focus, not to mention the price, and whoever wanted more details should call me.

And so it was, people called me, I asked when it was convenient for them to see the apartment, and I texted the boy the time they were supposed to arrive, and he was waiting for them in the apartment.

A few weeks later, buyers were found, and the apartment bought for NIS 420,000 was sold for NIS 505,000 in a short time.

So true, this is not some crazy exit, and even from that profit I lost a few thousand on betterment tax and attorney's fees, but overall, not bad for a first exit.

The money from the sale of this property was used of course to purchase another property!

The post My first exit deal appeared first on Think Real.

The post Do you have 120,000 NIS? You too can own investment property! appeared first on Think Real.

The post יש לך 120 אלף ₪? גם לך יכול להיות נכס להשקעה בבעלותך! appeared first on Think Real.

ואיך עושים את הרווח כבר בזמן הרכישה אתם שואלים? התשובה פשוטה, קונים נכס במחיר הנמוך ממחיר השוק ורצוי במחיר הנמוך בכ – 20 עד 30 אחוז.

נכון, זה לא פשוט, על מנת למצוא נכס במחיר הנמוך בכ – 20 עד 30 אחוז צריך לאתר נכס שהמוכר שלו לחוץ למכור או איזה דירת ירושה שהיורשים שלה זקוקים לכסף או כל קומבינציה אחרת שהבעלים זקוק לכסף וכמובן צריך לדעת מה מחיר השוק.

בחודש יוני 2012 אחרי שכבר רכשתי 3 דירות להשקעה והכרתי די טוב את אזור הקריות, התמקדתי ברחובות מסוימים שנחשבו טובים להשקעה בעיניי וחיפשתי מציאות.

ואכן נפלה לידיי הזדמנות באחד הרחובות הללו, מצאתי דירת 3 חדרים קטנה, כ – 60 מטר ברחוב קק"ל בקרית ביאליק.

כעבור מו"מ קצר רכשתי את הדירה בסכום של 420 אלף ₪.

מאחר שרכשתי את הדירה במחיר הנמוך ב – 20 אחוז ממחיר השוק, עוד לפני מועד חתימת חוזה הרכישה הרשמי פרסמתי את הדירה הן להשכרה והן לרכישה.

מיד לאחר פרסום המודעות החלו הטלפונים, ומשום שאני גר באזור המרכז, במרחק של שעה וחצי נסיעה מקרית ביאליק, התקשיתי לנסוע כל יום להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים והתחלתי לחשוב איך אפשר לייעל את התהליך.

באחת הפעמים באמצע השבוע שנסעתי להראות את הדירה לאנשים שקבעו איתי, הקדמתי להגיע כחצי שעה לפני מועד הפגישה לדירה.

בזמן שהמתנתי הסתובבתי קצת באזור הבניין ופגשתי נער בשנות העשרה שלו משחק בכדור, התחלנו לשוחח, מפה לשם הבנתי שהוא גר בבניין שבו נמצאת הדירה שרכשתי ושהוא לומד בתיכון.

סיפרתי לו שקניתי את הדירה בקומה הראשונה ושאני גר רחוק. אחרי שקיבלתי אישור מהוריו, הצעתי לו שתמורת 500 ₪ אשאיר לו מפתח לדירה וכשאני אסמס לו שיש מישהו שרוצה לראות את הדירה הוא יראה לו אותה.

לא כ"כ חששתי להפקיד את המפתח בידי אדם זר לדירה שזה עתה רכשתי משום שהדירה הייתה ריקה ולא היה שם שום דבר שאפשר להרוס.

אז נכון שהוא היה יכול לארגן שם מסיבות, להשתמש בה כמחסן או כל דבר אחר שלא מצדיק את האמון שנתתי בו אבל איכשהו סמכתי עליו.

עשיתי לו סיבוב קצר בדירה, אמרתי לו היכן לשים דגש, לא לדבר על המחיר ומי שרוצה יותר פרטים שידבר איתי.

וכך היה, אנשים התקשרו אליי, שאלתי מתי נח להם לראות וסימסתי לנער את השעה שהם אמורים להגיע, הוא חיכה להם בדירה.

כעבור מספר שבועות, נמצאו קונים, הדירה שנקנתה בסכום של 420 אלף ₪ נמכרה תוך זמן קצר בסכום של 505 אלף ₪.

אז נכון, לא מדובר באיזה אקזיט מטורף וגם מהרווח הזה ירדו לי כמה אלפים בודדים על מס שבח ושכר טרחה לעו"ד, אבל בסה"כ לא רע לאקזיט ראשון.

הכסף מהמכירה של הנכס הזה שימש כמובן לרכישת נכס אחר!

The post עסקת האקזיט הראשונה שלי appeared first on Think Real.

אני (ואולי זה באג באופי), כשאני חושב שמשהו הוא הדבר הנכון לעשות, אני מסמן מטרה ולא חדל לעשות כל מה שאפשר על מנת להשיג אותה ולא משנה מה אומרים.

אז התחלתי להכין שיעורי בית, התמקדתי באזור (על פי קריטריונים שלמדתי בקורס), קראתי עליו באינטרנט ובדקתי דירות לפי טווח מחירים שהגדרתי לעצמי באתרי האינטרנט.

לאחר מכן עברתי לצד הפרקטי והתחלתי בעבודת שטח, הסתובבתי שעות ברחובות של האזור שהגדרתי כיעד תוך הסתכלות על הבניינים, על האוכלוסייה, על מרכזי קניות, ניהלתי שיחות עם תושבים מקומיים וביצעתי עשרות שיחות טלפון עם בעלי דירות שראיתי שיש עליהן שלט למכירה.

 לאחר שהרגשתי שאני מכיר את הרחובות היותר טובים ופחות טובים, ומכיר את המחירים בכל שכונה החלטתי להיפגש עם מתווכים.

נפגשתי עם חמישה מתווכים שהראו לי עשרות דירות.

פגישה עם מתווך אחד הביאה לי בסופו של דבר את העסקה המיוחלת, גנדי היה שמו, התקשרתי אליו בכלל בקשר לדירה אחרת שראיתי ביד 2.

הרמתי אליו טלפון והצגתי את עצמי כיזם נדל"ן מהמרכז שמעונין ברכישת נכס להשקעה, הוא שאל באיזה טווח מחירים אני מחפש ובסופו של דבר קבענו להיפגש אחרי שאמר שיש לו כמה נכסים להראות לי.

זה קרה באחד מימי השישי, קבענו לשעה 12 בצהריים בקרית ביאליק, לא ידעתי שהיום הזה יסמן את המפץ הגדול, אבן דרך, נקודת מפנה או כל תיאור בומבסטי אחר שתבחרו.

גנדי הראה לי 3 נכסים, הנכס שישר גרם לי לפרפרים בבטן ופרפורים בחזה (שאותם כמובן לא הפגנתי כלפי חוץ על מנת לא להפגין התלהבות לצורך מו"מ מאוחר יותר) היה ברחוב דן 17 בקרית ביאליק, דירה קטנה (בערך 50 מטר ובטאבו עוד פחות) בקומה שלישית ללא מעלית בבניין משנות ה 70 (שלא נראה מי יודע כמה) וחיכיתי לשמוע ממנו את המחיר בתקווה שלא אתאכזב.

בסיום הביקור בדירה הלכתי עם גנדי למשרדו ללבן עוד דברים בקשר לדירה, למשל להבין כמה הם לחוצים למכור, האם הם קנו כבר בית שאליו יעברו ועוד.

גנדי בסיום הפגישה אמר לי שהמחיר המבוקש הוא 300 אלף ₪, היות וכבר היה יום שישי אחה"צ סיכמנו שאני אחשוב על זה במהלך השבת ואחזור אליו ביום ראשון.

כולי נרגש ונלהב פסעתי לאוטו, בזמן הנסיעה התחלתי לחשוב איך אני מוכר לאשתי את העסקה המדהימה הזו, בכל זאת, שותפתי לחיים…

שתבינו, על הדירה לא היה שלט למכירה, היא לא הופיעה באף אתר אינטרנטי ולא הייתה שום דרך לדעת שהדירה למכירה, מה שאומר שבחיים לא הייתי מגיע אליה אלמלא גנדי (בשיחה איתו הבנתי שאבא של הבעלים חבר שלו והוא ביקש ממנו למצוא קונה לנכס).

ביום ראשון בבוקר הרמתי טלפון לגנדי ואמרתי שאני מוכן לרכוש את הנכס ב – 270 אלף ₪ שיבדוק היתכנות ובמידה וכן ישלח לי נסח טאבו של הדירה ותיק בנין.

לא לקח לגנדי הרבה זמן לחזור אליי, למחרת הוא חזר אליי וניסה להרים את המחיר למעלה, אני התגמשתי ונשארתי על 270 אלף ₪.

המו"מ התארך עוד מספר ימים, לא הייתי מוכן (לפחות כלפי גנדי)  להעלות את מחיר ההצעה, בסופו של דבר הסכימו להצעה שלי וגנדי ביקש ממני לתת לו שם וטלפון של עו"ד להעביר לו טיוטת חוזה.

היות והעו"ד היחיד בענייני נדל"ן שהכרתי היה העו"ד שלימד אותי בקורס אז פניתי אליו שאלתי מה עלות שכ"ט וכך יצאה העסקה הראשונה לדרך.

לא אגיד לכם שלא רעדו לי הידיים והברכיים שהגעתי לחתום על החוזה (לבדי) ולא עלו בי תהיות ומחשבות שניות אבל שכנעתי את עצמי שמדובר בסכום פעוט ושזה ישתלם לי בטווח הרחוק.

בשנת 2011 עוד היה אפשר למנף עד 90 אחוז את עלות הדירה (מה שהיום לא ניתן דרך הבנקים), כך שכל מה שהייתי צריך להביא מהבית היה 50 אלף ₪ בלבד( ע"ע הון עצמי) שאותם היה לי מקרן השתלמות שהשתחררה.

כשקיבלתי את המפתחות התחלתי לתכנן שיפוץ שלא יעלה על 30 אלף ₪, השיפוץ כלל צבע, החלפת צנרת, ריצוף, מקלחון, ארון מטבח ושירותים.

אני עוד זוכר אותי ואת אשתי מגיעים לאיזה נגר בנגריה באזור התעשיה בקריות (על הנגר המליץ גנדי) שניגר לנו ארון מטבח ב – 4,000 ₪ כולל הובלה והרכבה.

לאחר שהדירה שופצה לקח כשלושה שבועות עד שזוג סטודנטים נכנס לגור בה בשכ"ד דירה של 1900 ₪ לחודש לתקופה של שנה וחצי.

לאחר שנה ועשרה חודשים מכרתי את הדירה בסכום של 430 אלף ₪ שאיתם רכשתי שתי דירות נוספות.

The post דירת ההשקעה הראשונה שלי appeared first on Think Real.

נכס שהוא מציאה, זהו חלומו של כל משקיע נדל"ן, לשם כל משקיע חותר, קונים דירה במחיר נמוך עושים שיפוץ מהיר ובום מפציצים במכירה במחיר גבוה – מה נקרא אקזיט.

זה נחמד רק שבדרך יש הרבה הוצאות, ריצות ואי וודאות אחת גדולה.

מי שמכיר את עסקי הנדל"ן וחוקי המיסוי בארץ הקודש (שבכל שקל שנכנס לך לכיס המדינה לוקחת חלק) מבין שקשה מאוד לבצע עסקאות אקזיט שיניבו לך בסופו של דבר רווח נאה (וכשאני מדבר על רווח נאה אני מתכוון מעל 100 אלף ₪ נטו ביד), הרי זה מה שאנחנו רוצים בסופו של יום לאחר כל הכאב ראש שזה מצריך.

מציאה, זה אומר מחיר של נכס שהוא נמוך בלפחות 30% ממחיר השוק.

אבל גם אם מצאתם דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק ב – 30%, הדרך לאקזיט ארוכה ורצופה בהוצאות. בזמן הרכישה אתם נדרשים לשלם 8% מס רכישה (בהנחה שזו לא הדירה הראשונה שבבעלותך), להשקיע בשיפוץ עוד סכום של כ –  100 אלף ₪ ואז במכירה לשלם עוד 25% מס שבח, ועוד לא דיברתי על עלויות שכ"ט של עו"ד בקניה ובמכירה ועלויות תווך בקניה ובמכירה אם יש, וריצה אחרי שיפוצניק, קניית חומרים, וזמן ודלק שאתה מבזבז, כל אלה יקזזו לכם מאוד מהרווח בעסקה.

אם נעשה סימולציה קטנה לעסקת אקזיט, זה יהיה יותר ברור, בואו ניקח דוגמא של דירה שמחיר השוק שלה הוא 1 מיליון ₪ וסגרנו עליה מחיר קניה של 700,000 ₪.

אזי רשימת ההוצאות פחות או יותר תראה כך:

700,000 ₪ עלות הדירה

56,000 ₪ מס רכישה

4,095 ₪ (שזה 3,500 ₪ פלוס מע"מ) עלות שכ"ט עו"ד בקניה

4,095 ₪ (שזה 3,500 ₪ פלוס מע"מ) עלות שכ"ט עו"ד במכירה

16,380 ₪ (שזה 14,000 ₪ פלוס מע"מ) עלות שכ"ט מתווך בקניה

16,380 ₪ (שזה 14,000 ₪ פלוס מע"מ) עלות שכ"ט מתווך במכירה

100,000 ₪ עלות שיפוץ

2,000 עלויות שונות (כמו דלק, רישומים בטאבו, עירייה ועוד)

סה"כ סכום הוצאות 898,950 ₪

ניתן כמובן לחסוך את עלות שכ"ט מתווך במכירה ולמכור לבד (אני בכוונה לא מוריד את שכ"ט של מתווך בקניה כי הסיכוי שהוא ימצא לכם את המציאה גדול לאין ערוך משאתם תמצאו לבד) ואולי גם קצת להוריד מעלויות השיפוץ אבל בגדול על מנת לעשות אקזיט בעסקה מסוג זה, בסדר גודל של 100,000 ₪ תצטרכו למכור את הדירה ב 1,040,000 (40 אלף ש"ח מעל מחיר השוק) כי בזמן המכירה תצטרכו לשלם 25% מס שבח (שמחושב לפי 25% מההפרש בין סכום המכירה לסכום הרכישה פלוס כל ההוצאות, דהיינו בדוגמא שלי 898,950 ₪ במידה ושמרתם את כל הקבלות).

כלומר ממש לא פשוט, והחישוב הנ"ל מתבסס על זה שמצאנו קונה מיד (במיד הכוונה מיד לאחר סיום השיפוץ), במידה והמכירה לא מתבצעת מיד על כל חודש שעובר נצטרך לשלם גם ארנונה על הנכס.

לביצוע עסקת אקזיט מוצלחת, יש הרבה מרכיבים, ראשית צריך למצוא מציאה (שזה החלק הכי קשה בסיפור) וכדי לדעת שזה מציאה צריך לבצע חקר שוק.

לחקר שוק כמה מטרות:

• להבין באיזה מחיר נכסים בעלי מאפיינים דומים נמכרו כדי לדעת שזו מציאה
• להבין בכמה ניתן למכור את הנכס לאחר שיפוץ ובאיזה טווח זמן
• להבין מי קהל היעד

לאחר שנמצאה המציאה צריך להסתכל היטב על הדירה (אולי עם מעצב) ולהבין מה לשפץ ואז להביא קבלן או שניים להערכת עלות השיפוץ.

ובסוף הסיפור צריך להחזיק אצבעות חזק חזק ולקוות שנמכור במחיר שרצינו.

אני כמשקיע למעלה מעשור בשוק הנדל"ן לא מאמין באקזיטים כשיטת עבודה, אפשר לעשות פעם ב… אבל לא כדרך עבודה.

אני רואה את ההשקעה בנדל"ן כהשקעה לטווח ארוך, כמו תכנית חסכון, נכסים שתחזיקו לאורך שנים, ערכם יעלה, הם ייתנו לכם ביטחון כלכלי, הכנסה פסיבית חודשית, חוסר תלות במעסיק כזה או אחר, למעשה שליטה בחיים שלכם.

The post מציאות ואקזיטים בנדל"ן appeared first on Think Real.