אחת ההגדרות שמצאתי למילה מציאה או מציאות במילון היא "כינוי לדבר טוב שנקנה בזול" ואם אני אחדד ואשליך את זה לתחום הנדל"ן מציאה היא למעשה נכס שמחירו הנקוב הוא נמוך משמעותית ממחירו הממוצע בשוק.

נכס שהוא מציאה, זהו חלומו של כל משקיע נדל"ן, לשם כל משקיע חותר, קונים דירה במחיר נמוך עושים שיפוץ מהיר ובום מפציצים במכירה במחיר גבוה – מה נקרא אקזיט.

זה נחמד רק שבדרך יש הרבה הוצאות, ריצות ואי וודאות אחת גדולה.

מי שמכיר את עסקי הנדל"ן וחוקי המיסוי בארץ הקודש (שבכל שקל שנכנס לך לכיס המדינה לוקחת חלק) מבין שקשה מאוד לבצע עסקאות אקזיט שיניבו לך בסופו של דבר רווח נאה (וכשאני מדבר על רווח נאה אני מתכוון מעל 100 אלף ₪ נטו ביד), הרי זה מה שאנחנו רוצים בסופו של יום לאחר כל הכאב ראש שזה מצריך.

מציאה, זה אומר מחיר של נכס שהוא נמוך בלפחות 30% ממחיר השוק.

אבל גם אם מצאתם דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק ב – 30%, הדרך לאקזיט ארוכה ורצופה בהוצאות. בזמן הרכישה אתם נדרשים לשלם 8% מס רכישה (בהנחה שזו לא הדירה הראשונה שבבעלותך), להשקיע בשיפוץ עוד סכום של כ –  100 אלף ₪ ואז במכירה לשלם עוד 25% מס שבח, ועוד לא דיברתי על עלויות שכ"ט של עו"ד בקניה ובמכירה ועלויות תווך בקניה ובמכירה אם יש, וריצה אחרי שיפוצניק, קניית חומרים, וזמן ודלק שאתה מבזבז, כל אלה יקזזו לכם מאוד מהרווח בעסקה.

אם נעשה סימולציה קטנה לעסקת אקזיט, זה יהיה יותר ברור, בואו ניקח דוגמא של דירה שמחיר השוק שלה הוא 1 מיליון ₪ וסגרנו עליה מחיר קניה של 700,000 ₪.

אזי רשימת ההוצאות פחות או יותר תראה כך:

700,000 ₪ עלות הדירה

56,000 ₪ מס רכישה

4,095 ₪ (שזה 3,500 ₪ פלוס מע"מ) עלות שכ"ט עו"ד בקניה

4,095 ₪ (שזה 3,500 ₪ פלוס מע"מ) עלות שכ"ט עו"ד במכירה

16,380 ₪ (שזה 14,000 ₪ פלוס מע"מ) עלות שכ"ט מתווך בקניה

16,380 ₪ (שזה 14,000 ₪ פלוס מע"מ) עלות שכ"ט מתווך במכירה

100,000 ₪ עלות שיפוץ

2,000 עלויות שונות (כמו דלק, רישומים בטאבו, עירייה ועוד)

סה"כ סכום הוצאות 898,950 ₪

ניתן כמובן לחסוך את עלות שכ"ט מתווך במכירה ולמכור לבד (אני בכוונה לא מוריד את שכ"ט של מתווך בקניה כי הסיכוי שהוא ימצא לכם את המציאה גדול לאין ערוך משאתם תמצאו לבד) ואולי גם קצת להוריד מעלויות השיפוץ אבל בגדול על מנת לעשות אקזיט בעסקה מסוג זה, בסדר גודל של 100,000 ₪ תצטרכו למכור את הדירה ב 1,040,000 (40 אלף ש"ח מעל מחיר השוק) כי בזמן המכירה תצטרכו לשלם 25% מס שבח (שמחושב לפי 25% מההפרש בין סכום המכירה לסכום הרכישה פלוס כל ההוצאות, דהיינו בדוגמא שלי 898,950 ₪ במידה ושמרתם את כל הקבלות).

כלומר ממש לא פשוט, והחישוב הנ"ל מתבסס על זה שמצאנו קונה מיד (במיד הכוונה מיד לאחר סיום השיפוץ), במידה והמכירה לא מתבצעת מיד על כל חודש שעובר נצטרך לשלם גם ארנונה על הנכס.

לביצוע עסקת אקזיט מוצלחת, יש הרבה מרכיבים, ראשית צריך למצוא מציאה (שזה החלק הכי קשה בסיפור) וכדי לדעת שזה מציאה צריך לבצע חקר שוק.

לחקר שוק כמה מטרות:

• להבין באיזה מחיר נכסים בעלי מאפיינים דומים נמכרו כדי לדעת שזו מציאה
• להבין בכמה ניתן למכור את הנכס לאחר שיפוץ ובאיזה טווח זמן
• להבין מי קהל היעד

לאחר שנמצאה המציאה צריך להסתכל היטב על הדירה (אולי עם מעצב) ולהבין מה לשפץ ואז להביא קבלן או שניים להערכת עלות השיפוץ.

ובסוף הסיפור צריך להחזיק אצבעות חזק חזק ולקוות שנמכור במחיר שרצינו.

אני כמשקיע למעלה מעשור בשוק הנדל"ן לא מאמין באקזיטים כשיטת עבודה, אפשר לעשות פעם ב… אבל לא כדרך עבודה.

אני רואה את ההשקעה בנדל"ן כהשקעה לטווח ארוך, כמו תכנית חסכון, נכסים שתחזיקו לאורך שנים, ערכם יעלה, הם ייתנו לכם ביטחון כלכלי, הכנסה פסיבית חודשית, חוסר תלות במעסיק כזה או אחר, למעשה שליטה בחיים שלכם.