יש לך 120 אלף ₪? גם לך יכול להיות נכס להשקעה בבעלותך!
החודשים האחרונים הוכיחו יותר מתמיד שהתלות במעסיק אחד כגורם להכנסה יכולה לערער מאוד את המצב הכלכלי, ואת היציבות של הרבה משפחות בישראל. מנגד העלתה תקופת הקורונה את ההבנה שמקור הכנסה נוסף או הכנסה פסיבית יכולים להביא לשקט נפשי והגדלת הביטחון הכלכלי. בעקבות המצב העלנו על הקו לראיון את ליאור האס שהקים לאחרונה את חברת THINK REAL המתמחה במתן שירותים בתחום הנכסים להשקעה, לשאול על מצב הנדל"ן להשקעה ועל הקשר בין הקורונה למחירי הנדל"ן.
האם בכלל עכשיו זה הזמן להיכנס להרפתקה ולרכוש נכס להשקעה?
בדיקות שבוצעו לאחרונה הראו שמספר העסקאות שנעשו בתחום הנדל"ן מאז החל משבר הקורונה (חודשים מרץ אפריל 2020) ירד ב – 30% בהשוואה לשנה קודמת. גם מוכרי הדירות מבינים היטב שהקונים הפוטנציאלים מחזיקים את הכסף קרוב לחזה ולא ימהרו להוציא אותו עד שהעניינים יתבהרו. עקב כך, בעלי דירות שחייבים למכור יהיו חייבים להתפשר. אני חי את מצב השוק ביום יום ורואה המון הזדמנויות לעסקאות יוצאות מן הכלל במחירים הנמוכים מאוד ממחירי השוק. לכן אני יודע שבמצב הנוכחי יש הזדמנות יוצאת מהכלל לרכוש נכס להשקעה במחיר מאוד אטרקטיבי מבעלי דירות שחייבים למכור.
איך בכלל ניתן להתחיל להשקיע בנדל"ן? מה צריך לדעת?
השקעה טובה ומוצלחת בתחום הנדל"ן מצריכה חקר שוק, ידע במיסוי, הבנה במימון והרבה ניסיון.
קיימות שתי דרכים להתחיל להשקיע בנדל"ן, הדרך הארוכה והדרך הקצרה.
הדרך הארוכה אומרת להתחיל ללמוד לבד את השוק, לבצע חקר שוק, להבין באיזה אזורים להשקיע, מה רמות המחירים באזורים האלה, ולקרוא חומר על מיסוי נדל"ן על מנת להבין מה אתה נדרש לשלם כשאתה קונה ומוכר.
נדרש גם להבין איך לממן את העסקה, מה היתרונות של מינוף, ומעבר לזה נדרשת מיומנות במשא ומתן והבנת העלויות הכרוכות בכל העסקה.
אחרי שעשינו את כל זה יש לרדת לשטח, לראות דירות, להזיע, לדבר עם מתווכים ולהסתובב בשטח.
הדרך הקצרה היא להיעזר במישהו שכבר צבר מספיק ידע וניסיון בתחום וכבר ביצע עשרות עסקאות בתחום ויעשה עבורכם את כל העבודה.
אז כמה הון עצמי נדרש כדי לרכוש נכס להשקעה?
התשובה לשאלה הזו מתחלקת לכמה חלקים, ראשית אני מאוד ממליץ למי שרוכש את הנכס הראשון להשקיע את מינימום ההון העצמי הנדרש.
הנכסים שאני, בחברת THINK REAL, מחפש להשקעה נעים סביב מחירים של בין 400 אלף ₪ ל – 500 אלף ₪.
כך שעבור עסקאות בטווח מחירים זה מי שלא רשום על שמו נכס יכול לקנות נכס להשקעה עם הון עצמי של 25% מעלות הנכס (דהיינו בין 100 אלף ₪ ל 125 אלף ₪) ומי שכבר יש נכס על שמו צריך הון עצמי של 50% משווי הנכס.
דרך אגב, אפשר גם לרכוש נכס להשקעה ללא הון עצמי בכלל, לא חייב להיות לך כסף בפקדון, אם יש לך קרן פנסיה או קרן השתלמות ניתן לקחת הלוואה כנגד הכספים הללו בריבית מעולה.
למה צריך בכלל מינוף למה לא לשלם את כל העסקה מההון העצמי?
המינוף בעסקת הנדל"ן הוא העיקר, עסקת נדל"ן ללא מינוף היא כמו לגלוש רק עם מחליק אחד.
הרעיון במינוף הוא לבצע השקעה עם כסף שהוא לא שלך או במילים אחרות אתה נהנה מהפירות באמצעות כסף של מישהו אחר.
המינוף ממקסם את התשואה על ההון העצמי שלך.
אם ניקח דוגמא פשוטה, התשואה על ההון העצמי בדירה שעולה 400 אלף ₪ במקרה שאתם מביאים את כל הכסף מהבית ושכר הדירה שתקבלו הוא 1800 ₪ לחודש (המספרים אמיתיים ולא מומצאים) היא 5.4% לעומת תשואה של 10.8% אם אתם מביאים מהבית רק 200 אלף ₪ ומשלימים את השאר במשכנתא.
אז לפי איזה פורמט אתה מציע למשקיע הפוטנציאלי לעבוד?
דרך העבודה שאני ממליץ עליה, היא רכישת נכס בסכום של עד 500 אלף ₪ עם הון עצמי מינימאלי, את שאר הכסף להשלים במשכנתא לתקופה של בין 25 ל 30 שנה, בדרך זו השכ"ד יכסה את המשכנתא ואפילו יישארו כמה מאות שקלים בכיס כל חודש כהכנסה פסיבית.
עם הזמן השווי של הנכס יעלה ויאפשר את הגדלת המינוף עליו או לממש רווח ולקנות במקומו נכסים אחרים.
למה בכלל להשקיע בנדל"ן ולא בשוק ההון למשל?
אני לא מומחה בשוק ההון, אבל יש לי ניסיון רב בהשקעות נדל"ן, את העסקה הראשונה עשיתי ב – 2010, מאז עשיתי עשרות עסקאות שהרווחתי מהם מאות אלפי שקלים.
השקעה בנדל"ן זו השקעה לטווח הארוך, אני רואה בה תכנית חסכון לפנסיה (אני לא בונה על חברות הביטוח שיישאר שם כסף לפנסיה שלי, אם יהיה אז זה בונוס).
ההשקעה בנדל"ן בארץ הוכיחה את עצמה מאז ומעולם. המחירים היו בעליה מתמדת לאורך השנים ומעבר לזה אנשים תמיד יצטרכו קורת גג לישון תחתיה.
מה מומלץ להשקיע בנדל"ן בארץ או בחו"ל?
כמשקיע שביצע עשרות עסקאות נדל"ן ויש לו נכסים גם בארץ וגם בחו"ל הייתי ממליץ למשקיע מתחיל את הנכס הראשון לקנות בארץ, אם לצורך השקעה בארץ נדרש לבצע חקר שוק, ידע רב וניסיון אזי לרכישה בחו"ל נדרש פי כמה וכמה.
השקעה בחו"ל דורשת הבנה הרבה יותר עמוקה, היא דורשת הבנה של החוקים במדינה, ששונים ממדינה למדינה, באיזה מדינה החוקים לטובת השוכר ואיפה הם לטובת המשכיר, איזה מיסים מוטלים על המשכיר ואיזה על השוכר, להבין איך מוצאים נכס, איך מבררים את מחירי השוק, למצוא חברת ניהול שתנהל את הנכס ועוד והכל בשפה זרה.
אחרי שצברת ניסיון במספר עסקאות בארץ אפשר לנסות ולהעז להשקיע בנדל"ן בחו"ל וגם אז להיעזר בחברה אמינה עם המלצות ממקורות מהימנים.
לסיום אולי איזה טיפ למשקיעים הפוטנציאליים?
אם יש ברשותי סכום של 450 או 500 אלף ₪ עדיף לקנות שני נכסים להשקעה ולא אחד.
מה שטוב לדירה אחת בטח טוב לשניים ואפילו לעשר (חוק תפוקה שולית פוחתת לא תופס פה).
בדרך זו לא רק שאתם מגדילים את מספר הנכסים שבבעלותכם אלא גם אתם מפזרים סיכונים, כי אם לתקופה מסוימת דירה אחת תישאר ריקה תוכלו לשלם את המשכנתא של הדירה הריקה מתשלום שכ"ד של הדירה שכן מאוכלסת (אם לא את הכל אז לפחות חלק).
